Vi hjälper BRF’er i Stockholm att ta fram underhållsplaner.
På Svea Ingenjörsbyrå i Stockholm har vi omfattande erfarenhet av underhållsplaner för bostadsrättsföreningar. Vi utgår från Stockholm men är också verksamma i Uppsala, Västerås, Göteborg, Malmö o.s.v.
En underhållsplan ger bostadsrättsföreningen långsiktig trygghet och hållbar förvaltning eftersom den visar när åtgärder och investeringar behövs.
På senare tid är det två olika myndighetskrav som förändrar situationen med en högre kravbild på dokumentation:
Från och med den 1 januari 2024 måste en ekonomisk plan för bostadsrättsföreningar också innehålla en teknisk underhållsplan.
Att ha en bra, uppdaterad underhållsplan är nyckeln till ett väl fungerande underhåll av föreningens fastighet – både på lång och kort sikt. Den ger också en bas för en långsiktig budget och rätt nivå på månadsavgifterna.
En bra underhållsplan är mycket värd, inte minst för styrelsen i föreningen. Den sparar tid, sänker kostnader, minskar din stressnivå och har också många andra fördelar.
Enligt Bostadsrättslagen är det obligatoriskt att upprätta och följa en långsiktig underhållsplan.
Vad ska vara med i en underhållsplan?
En underhållsplan ska innehålla information om planerade underhålls- och ombyggnadsåtgärder, kostnadsuppskattningar samt en plan över fördelningen av kostnaderna. Det är också viktigt att planen inkluderar åtgärder för att säkerställa att fastigheten hålls i god skick på lång sikt.
Regelverket K3 är ett obligatoriskt redovisningsregelverk som Bostadsrättsföreningar (BRF:er) måste börja tillämpa från räkenskapsåret som inleds efter 31 december 2025 (alltså för år 2026 och framåt).
Det innebär att BRF:er måste upprätta mer detaljerade årsredovisningar, där byggnaden delas upp i komponenter (som stomme, tak, fasad, hissar) som skrivs av individuellt utifrån deras livslängd.
Syftet är att ge en mer rättvisande bild av föreningens ekonomi och fastighetens värde över tid, samt att öka jämförbarheten mellan olika föreningar.
I samråd med er genomför vi en grundlig inventering av fastigheten, där man dokumenterar skick på tak, fasader, stammar, fönster, installationer och gemensamma utrymmen.
Därefter är det viktigt att prioritera åtgärder utifrån både behov och livslängd, så att insatserna planeras i rätt ordning och med rätt tidshorisont.
Genom att jobba systematiskt med underhållsplanen över tid får styrelsen bättre beslutsunderlag, medlemmarna ökad trygghet och fastigheten en stabil värdeutveckling. På så vis blir planen inte bara ett dokument, utan ett levande verktyg för hållbart boende.
De underhållsplaner vi hjälper med är inte bara en skrivbordsprodukt, det blir ett verkligt verktyg som hjälper.
Vi kan hjälper er att upptäcka, utreda och klarlägga fastighetens fulla potential och att komma igång med processen att omvandla tomma ytor till lönsam, ny boyta.
Många bostadsrättsföreningar besitter dolda tillgångar i form av outnyttjade ytor, såsom råvindar, lokaler eller andra utrymmen, som kan förvandlas till nya bostäder. För vissa föreningar kan det till och med finnas möjlighet att bygga på en eller flera våningar ovanpå den befintliga byggnaden.
Utredningen ger er klarhet kring vad som kan och får byggas i er fastighet, hur processen går till och vilka effekter projektet har på fastigheten och bostadsrättsföreningens ekonomi.
Genom att skapa ny boyta i er fastighet genereras ökade intäkter till föreningen i form av avgifter vilket gör det till ett effektivt sätt att stärka upp föreningens ekonomi.
Att ta fram en underhållsplan väcker ofta frågor hos styrelser och fastighetsägare. Här har vi samlat svar på några av de vanligaste frågorna om hur en underhållsplan tas fram, vad den bör innehålla, hur ofta den bör uppdateras och vilken nytta den gör för både fastigheten och föreningens ekonomi.
Vi på Svea Ingenjörsbyrå jobbar främst med underhållsplaner i Stockholm och Mälardalen, men vi är också verksamma över hela landet.
Arbetet med en underhållsplan börjar med att fastighetens förutsättningar kartläggs. Normalt genomförs ett platsbesök där byggnadens olika delar besiktas och dokumenteras.
– Tak, fasader, fönster, balkonger, installationer, trapphus, källare och övriga byggnadsdelar bedöms utifrån skick, ålder och förväntad återstående livslängd. – Därefter analyseras vilka underhållsåtgärder som behöver genomföras och när de bör planeras.
– För varje åtgärd görs även en uppskattning av framtida kostnader, vilket ger bostadsrättsföreningen ett viktigt underlag för budget, finansiering och långsiktig ekonomisk planering.
– Resultatet sammanställs i en strukturerad underhållsplan som vanligtvis sträcker sig över 30–50 år.
En väl genomförd underhållsplan ger styrelsen en tydlig överblick över fastighetens framtida behov och gör det enklare att prioritera rätt åtgärder i rätt tid. Samtidigt minskar risken för kostsamma akuta reparationer och oväntade investeringar.
En genomarbetad underhållsplan bör omfatta samtliga byggnadsdelar och tekniska installationer som påverkar fastighetens funktion, säkerhet och värde.
Vanligtvis ingår tak, fasader, fönster, dörrar, balkonger, trapphus, hissar, källare, vindar, garage, dränering och markytor. Även installationer som värmesystem, ventilation, vatten och avlopp, elinstallationer och andra tekniska system bör finnas med.
För varje byggnadsdel görs en bedömning av nuvarande skick, uppskattad livslängd, rekommenderad tidpunkt för underhåll och en kostnadsbedömning.
En modern underhållsplan innehåller dessutom ofta en prioritering av åtgärder och en ekonomisk prognos som hjälper styrelsen att planera investeringar över tid. Ju mer komplett underhållsplanen är, desto bättre beslutsunderlag får bostadsrättsföreningen för både den löpande förvaltningen och framtida större renoveringsprojekt.
En underhållsplan är ett levande dokument och bör uppdateras regelbundet för att fortsätta vara ett tillförlitligt beslutsunderlag.
Som rekommendation bör planen ses över varje år i samband med budgetarbetet för att justera genomförda åtgärder och uppdatera kostnadsnivåer.
Därutöver är det klokt att genomföra en mer omfattande översyn ungefär vart tredje till femte år, eller efter större renoveringar och ombyggnationer.
Fastighetens skick förändras över tid och nya tekniska lösningar, ändrade materialpriser och nya myndighetskrav kan påverka planeringen. Om underhållsplanen inte uppdateras finns en risk att åtgärder planeras vid fel tidpunkt eller att kostnader underskattas.
Genom att hålla planen aktuell får styrelsen ett bättre underlag för långsiktiga beslut och kan arbeta mer strategiskt med både fastighetens underhåll och föreningens ekonomi.
En bostadsrättsförening utan en aktuell underhållsplan riskerar att arbeta mer reaktivt än långsiktigt.
– Underhålls- åtgärder upptäcks ofta först när problem redan har uppstått, vilket kan leda till akuta och betydligt dyrare reparationer.
– Styrelsen får också svårare att budgetera framtida investeringar, planera finansiering och skapa stabila årsavgifter.
– Risken ökar dessutom för att viktiga byggnadsdelar får ett eftersatt underhåll, vilket kan påverka både fastighetens skick och marknadsvärde negativt.
– För nya styrelseledamöter blir det också svårare att få en samlad bild av fastighetens behov om dokumentationen saknas eller är inaktuell.
En aktuell underhållsplan fungerar därför inte bara som en teknisk översikt utan även som ett viktigt styrdokument som skapar kontinuitet, bättre beslutsunderlag och trygghet i föreningens långsiktiga fastighetsförvaltning.
En väl genomarbetad underhållsplan är ett av bostadsrättsföreningens viktigaste ekonomiska verktyg.
Genom att planera större underhållsåtgärder i god tid kan styrelsen sprida investeringarna över flera år och undvika oväntade kostnadstoppar. Det ger bättre möjligheter att planera finansiering, bygga upp underhållsfonder och fatta välgrundade beslut om lån eller avgiftsförändringar. Planerade underhållsinsatser är dessutom ofta betydligt billigare än akuta reparationer som uppstår när skador redan har utvecklats. En aktuell underhållsplan kan även bidra till att fastighetens marknadsvärde bevaras eller stärks eftersom byggnaden underhålls på ett strukturerat sätt.
För många föreningar innebär planen också ett ökat förtroende hos både banker, medlemmar och framtida bostadsköpare, eftersom den visar att fastigheten förvaltas långsiktigt och med god ekonomisk framförhållning.
Det finns idag inget generellt lagkrav som säger att alla bostadsrättsföreningar måste ha en underhållsplan.
Däremot finns det flera starka skäl till att upprätta och hålla en sådan plan uppdaterad. För många föreningar är underhållsplanen en viktig del av den långsiktiga ekonomiska planeringen och ett värdefullt stöd för styrelsens arbete.
Sedan regelverket K3 blivit aktuellt för fler bostadsrättsföreningar har också kopplingen mellan komponentavskrivningar, investeringar och planerat underhåll blivit allt viktigare.
Banker, revisorer och medlemmar ser ofta positivt på att föreningen arbetar strukturerat med sin fastighetsförvaltning och kan visa hur framtida underhåll ska finansieras. En aktuell underhållsplan skapar dessutom bättre förutsättningar för budgetarbete, underhållsfonder och beslut om större investeringar.
Även om den inte alltid är ett formellt lagkrav betraktas den därför som ett viktigt verktyg för en ansvarsfull och långsiktig förvaltning av bostadsrättsföreningens fastighet.
Hur lång tid det tar att ta fram en underhållsplan beror främst på fastighetens storlek, komplexitet och vilket underlag som redan finns tillgängligt.
För en normal bostadsrättsförening genomförs vanligtvis ett platsbesök där byggnadens olika delar besiktas och dokumenteras. Därefter analyseras byggnadsdelarnas skick, återstående livslängd och framtida underhållsbehov innan kostnadsbedömningar och tidsplan sammanställs.
Själva platsbesöket tar ofta en dag eller mindre, medan den efterföljande analysen och dokumentationen kräver ytterligare tid. För många föreningar kan en komplett underhållsplan därför levereras inom några veckor från det att uppdraget påbörjats, beroende på projektets omfattning.
Om fastigheten är större, består av flera byggnader eller om tidigare dokumentation saknas kan arbetet ta längre tid.
En noggrant framtagen underhållsplan är dock en investering som ger styrelsen ett långsiktigt beslutsunderlag under många år framöver.
Ange din kontaktinformation i formuläret så kontaktar vi dig
